Коммерческого найма

Содержание

Как сдать жилье в коммерческий наем

Коммерческого найма

Арен­да на недви­жи­мость под­ра­зу­ме­ва­ет раз­лич­ные цели. Арен­до­да­тель обыч­но сда­ет поме­ще­ние граж­дан­ским лицам (и физи­че­ским, и юри­ди­че­ским):

  • для вре­мен­но­го про­жи­ва­ния;
  • для исполь­зо­ва­ния в иных целях (офис, ком­мер­че­ская дея­тель­ность, склад­ское поме­ще­ние).

При этом заклю­ча­ет­ся дого­вор на арен­ду, ого­ва­ри­ва­ю­щий в пер­вых пунк­тах, будет ли исполь­зо­вать­ся поме­ще­ние для про­жи­ва­ния или как нежи­лое.

Одна­ко если жилое поме­ще­ние сда­ет­ся исклю­чи­тель­но для про­жи­ва­ния, порой целе­со­об­раз­но заклю­чать согла­ше­ние о най­ме жило­го поме­ще­ния. Есть три типа дого­во­ров о най­ме:

  • ком­мер­че­ский
  • соци­аль­ный
  • спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ный

Как и для чего заклю­ча­ет­ся дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма?

Общие требования к договору коммерческого найма

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма легаль­но дает пра­во най­мо­да­те­лю извле­кать при­быль из недви­жи­мо­сти путем сда­чи ее в под­на­ем. Таким обра­зом его мож­но заклю­чать как с граж­дан­ским, так и с юри­ди­че­ским лицом, кото­рое наме­ре­но исполь­зо­вать поме­ще­ние толь­ко для про­жи­ва­ния.

Пред­ме­том явля­ет­ся изо­ли­ро­ван­ное жилое поме­ще­ние, отве­ча­ю­щим всем тре­бо­ва­ни­ям:

  • стро­и­тель­ным стан­дар­там;
  • про­ти­во­по­жар­ным и сани­тар­но-гиги­е­ни­че­ским нор­мам;
  • обя­за­тель­ной реги­стра­ции в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы все­гда сда­ва­ли свою квар­ти­ру исклю­чи­тель­но семьям или сту­ден­там по дого­во­ру арен­ды, и даль­ше так соби­ра­е­тесь делать, то вол­но­вать­ся вам не о чем.

Но если вы нюхом чуе­те, что чело­век, кото­ро­му вы сда­е­те свое жилье, не обыч­ный семья­нин, а в нем явно пред­при­ни­ма­тель­ская жил­ка, или за его спи­ной незри­мо мая­чит целая бри­га­да гастар­бай­те­ров, то луч­ше сра­зу офор­мить дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма.

Конеч­но, если нани­ма­тель сра­зу при­зна­ет­ся вам, что наме­рен сда­вать вашу квар­ти­ру посу­точ­но, то про­ще заклю­чить дого­вор на арен­ду, с пра­вом арен­да­то­ра на суб­арен­ду, то есть на повтор­ную сда­чу.

Отличия договора коммерческого найма

  1. В отли­чие от бес­сроч­но­го дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма, ком­мер­че­ский найм явля­ет­ся сроч­ным:
    • крат­ко­сроч­ным, если заклю­ча­ет­ся сро­ком на год;
    • дол­го­сроч­ным – на один-пять лет.
  2. Преду­смат­ри­ва­ет­ся воз­мож­ность про­жи­ва­ния и поль­зо­ва­ния поме­ще­ни­ем не толь­ко нани­ма­те­лю, но любым дру­гим лицам, в отли­чие от соци­аль­но­го най­ма, кото­рый раз­ре­ша­ет про­жи­ва­ние толь­ко чле­нам семьи нани­ма­те­ля.

  3. Пла­та по ком­мер­че­ско­му най­му не нор­ми­ру­ет­ся, как в соци­аль­ном: она уста­нав­ли­ва­ет­ся по согла­сию сто­рон.

  4. Аренд­ная пла­та при ком­мер­че­ском най­ме выгод­ней для арен­до­да­те­ля, чем при обыч­ной арен­де, так как вы може­те сра­зу согла­со­вать с нани­ма­те­лем:
    • зави­си­мость опла­ты от коли­че­ства про­жи­ва­ю­щих в квар­ти­ре чело­век;
    • воз­мож­ность изме­нять сум­му опла­ты, в свя­зи с изме­нив­ши­ми­ся усло­ви­я­ми.

Одна­ко менять аренд­ную пла­ту в одно­сто­рон­нем поряд­ке вы все рав­но не смо­же­те.

Сонаниматели при коммерческом найме

  • Нани­ма­те­лем по ком­мер­че­ско­му най­му может быть любое граж­дан­ское лицо или груп­па лиц (допу­стим, груп­па мигран­тов без «насяль­ни­ка» реши­ла снять квар­ти­ру).
  • Если дого­вор заклю­ча­ет­ся груп­пой лиц, то все они раз­де­ля­ют как пра­ва, так и обя­зан­но­сти на осно­ва­нии соли­дар­ной ответ­ствен­но­сти (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
  • Все сона­ни­ма­те­ли долж­ны быть ука­за­ны в доку­мен­те.
  • Тре­бо­вать выпол­не­ния этих обя­за­тельств, напри­мер, по опла­те, высе­ле­нию в срок, воз­ме­ще­ния мате­ри­аль­но­го ущер­ба и т.д., най­мо­да­тель может с каж­до­го сони­ма­те­ля.

С одной сто­ро­ны, про­ще, когда есть с кого спро­сить и все «на уче­те», а с дру­гой — слож­нее вести дела не с одним, а с несколь­ки­ми сона­ни­ма­те­ля­ми.

Ответственность нанимателя

Нани­ма­тель при состав­ле­нии дого­во­ра на ком­мер­че­скую арен­ду ука­зы­ва­ет всех лиц, кото­рые все­ля­ют­ся в поме­ще­ние вме­сте с ним и будут посто­ян­но про­жи­вать.

Эта кате­го­рия жиль­цов не несет ника­ких обя­за­тельств, хотя поль­зу­ет­ся таки­ми же пра­ва­ми, как и нани­ма­тель, кро­ме ком­мер­че­ско­го исполь­зо­ва­ния поме­ще­ния.

Вся ответ­ствен­ность по дого­во­ру ком­мер­че­ско­го най­ма и за про­жи­ва­ю­щих сов­мест­но с нани­ма­те­лем граж­дан цели­ком лежит на нани­ма­те­ле (ст. 677 ГК РФ).

Права нанимателя

  1. На осно­ва­нии ст. 664 нани­ма­тель поль­зу­ют­ся пре­иму­ще­ством при про­лон­га­ции дого­во­ра:
    • Най­мо­да­тель за 3 меся­ца до исте­че­ния сро­ка дей­ствия дол­жен пре­ду­пре­дить нани­ма­те­ля о необ­хо­ди­мо­сти про­дле­ния или о сво­ем реше­нии не про­дле­вать согла­ше­ние.
    • Если пре­ду­пре­жде­ния не посту­па­ет, дого­вор авто­ма­ти­че­ски про­дле­ва­ет­ся.
    • Если най­мо­да­тель отка­зал­ся от про­дле­ния, сослав­шись, что более не наме­рен сда­вать поме­ще­ние в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окон­ча­ния сро­ка преж­не­го дого­во­ра, дру­го­му лицу, преж­ний нани­ма­тель име­ет пра­во, на осно­ва­нии ст. 684 ГК РФ, предъ­явить пре­тен­зии, тре­буя либо при­зна­ния ново­го дого­во­ра недей­стви­тель­ным, либо воз­ме­ще­ния убыт­ков.
  2. При про­дле­нии согла­ше­ния на ста­рых или новых усло­ви­ях нани­ма­тель не впра­ве само­воль­но изме­нять коли­че­ство про­жи­ва­ю­щих с ним лиц или тре­бо­вать тако­го изме­не­ния.

Временные жильцы и поднаниматели

  • Нани­ма­те­лю по дого­во­ру раз­ре­ше­но под­се­лять в тече­ние сро­ка най­ма дру­гих лиц — вре­мен­ных жиль­цов или под­на­ни­ма­те­лей.
  • Для все­ле­ния их не тре­бу­ет­ся раз­ре­ше­ния най­мо­да­те­ля, одна­ко нуж­но согла­сие всех посто­ян­ных жиль­цов, все­лив­ших­ся вме­сте с нани­ма­те­лем.
  • Нани­ма­тель дол­жен изве­стить най­мо­да­те­ля о появив­ших­ся у него новых жиль­цах.

Права и обязанности временных жильцов

  • Вре­мен­ные жиль­цы (напри­мер, это могут быть род­ствен­ни­ки или чле­ны бри­га­ды) живут без­воз­мезд­но, то есть бес­плат­но.
  • Часть поме­ще­ния в лич­ное поль­зо­ва­ние им не выде­ля­ет­ся.
  • Срок про­жи­ва­ния либо согла­со­ван, либо не опре­де­лен.
  • При неуста­нов­лен­ном сро­ке про­жи­ва­ния вре­мен­ный жилец дол­жен поки­нуть поме­ще­ние в тече­ние семи дней после изве­ще­ния его об этом нани­ма­те­лем.

Права и обязанности поднанимателей

Под­на­ни­ма­те­лем назы­ва­ет­ся лицо, полу­чив­шее пра­во воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния части поме­ще­ния, путем заклю­че­ния дого­во­ра о под­най­ме с нани­ма­те­лем.

  • Пол­ным пра­во поль­зо­ва­те­ля под­на­ни­ма­тель не обла­да­ет, и всю ответ­ствен­ность за его дей­ствия несет нани­ма­тель.
  • Дого­вор под­най­ма заклю­ча­ет­ся по пра­ви­лам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблю­де­нии нор­мы пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка (не менее 12 м2, ст. 38 ЖК)
  • Усло­вия про­жи­ва­ния (сро­ки и опла­та) уста­нав­ли­ва­ют­ся нани­ма­те­лем, при этом срок не может пре­вы­шать тот, на кото­рый был заклю­чен ком­мер­че­ский найм.
  • Пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом про­дле­ния дого­во­ра под­на­ни­ма­тель не обла­да­ет:
    • По исте­че­нию сро­ка под­най­ма его могут высе­лить без объ­яс­не­ния при­чин и взять дру­го­го жиль­ца.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основ­ные усло­вия рас­тор­же­ния опре­де­ля­ют­ся ст. 687 ГК РФ:

  • Дого­вор может быть рас­торг­нут по обо­юд­ной ини­ци­а­ти­ве сто­рон, при­чем если она исхо­дит от нани­ма­те­ля, он дол­жен зару­чить­ся согла­си­ем всех посто­ян­но про­жи­ва­ю­щих и пись­мен­но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля за три меся­ца.
  • Преж­де­вре­мен­ное рас­тор­же­ние дого­во­ра про­ис­хо­дит в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:
    • невне­се­ние аренд­ной пла­ты более 6 меся­цев (если в доку­мен­те не ука­за­но дру­гое).
    • пор­ча иму­ще­ства;
    • несо­блю­де­ние над­ле­жа­ще­го сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го состо­я­ния;
    • исполь­зо­ва­ние жилья не по назна­че­нию (напри­мер, пере­обо­ру­до­ва­ли в мас­саж­ный салон или склад­ское поме­ще­ние);
    • нару­ше­ние прав сосе­дей (шум, скан­да­лы, гром­кая музы­ка и т.д.).

Риски для наймодателя

Поми­мо раз­бо­рок с недо­воль­ны­ми сосе­дя­ми, при сда­че жилья по ком­мер­че­ско­му най­му неиз­беж­но воз­ни­ка­ют про­бле­мы:

  1. Посто­ян­ная сме­на соста­ва – одни при­ез­жа­ют, дру­гие уез­жа­ют. Отсю­да повы­шен­ный риск изно­са и пор­чи иму­ще­ства.
  2. Труд­но­сти с рас­тор­же­ни­ем дого­во­ра:
    • если хотя бы одно посто­ян­ное лицо, про­жи­ва­ю­щее с нани­ма­те­лем, кото­рый доб­ро­воль­но решил рас­торг­нуть согла­ше­ние, зака­приз­ни­ча­ет и решит остать­ся, дого­вор оста­нет­ся в силе.
  3. Лояль­ность и тер­пи­мость суда к нани­ма­те­лю:
    • Ему дает­ся льгот­ный срок, один год, для «реа­би­ли­та­ции» (пога­ше­ния дол­га, воз­ме­ще­ние пор­чи иму­ще­ства, ремон­та и т.д.).
    • Если жилец не испра­вит­ся, повтор­ный суд выно­сит реше­ние о рас­тор­же­нии дого­во­ра.
    • Нани­ма­тель может обра­тить­ся с прось­бой отсро­чить испол­не­ние при­го­во­ра еще на год.

Полу­ча­ет­ся рас­тор­же­ние дого­во­ра и высе­ле­ние зай­мет мини­мум два года.

Впро­чем, это труд­но­сти прак­ти­че­ски любо­го дого­во­ра об арен­де или най­ме.

: Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма.

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма с пере­да­точ­ным актом (опись иму­ще­ства).
Ска­чать дого­вор.

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/arenda/dogovor-kommercheskogo-naima.html

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения

Коммерческого найма

Когда речь идет о возмездном оказании услуг по предоставлению жилья в пользование другим гражданам, заключают договор коммерческого найма жилого помещения. С помощью подписания данного соглашения стороны наймодателя и нанимателя узаконивают процесс использования жилплощади, подразумевая возмездность действий.

Положения, установленные текстом соглашения, являются обязательными к исполнению с обеих сторон и возлагают обоюдную ответственность за предоставление и использование жилых помещений.

Что такое коммерческий найм

Несмотря на отсутствие юридического термина, договор коммерческого найма является часто используемым понятием, которое применяется при регулировании отношений между собственником недвижимости и жильцом. При оформлении документа следует исходить из норм законодательства, указанных для п.1 ст. 671 гражданского законодательства для обычного договора найма.

Элементы заключаемого соглашения предполагают установление границ полномочий каждой из сторон, а также порядок использования и оплаты коммерческих услуг.

документа обязательно включает указание сторон сделки. В качестве наймодателя могут выступать:

  • физлица;
  • организации и ИП;
  • органы местного самоуправления;
  • государственные структуры.

Собственник становится наймодателем на условиях передачи объекта недвижимости во временное пользование другим лицам.

Особенностью документа является ограничение вида собственности: только выделенное жилье может быть объектом для найма (квартира, дом). Из существующих ограничений стоит отметить, что муниципалитет вправе заключать подобное соглашение, только если недвижимость входит в состав жилого фонда коммерческого пользования.

Коммерческий найм по договору предоставляется на определенный временной период (в пределах 5 лет) и не может быть бессрочным. Если иного указания нет в пунктах документа, по умолчанию считают срок равным 5 годам.

Одной из причин оформления соглашения является определение условий оплаты, устанавливаемой по договоренности. В случае продажи, наниматель продолжает пользоваться жильем в пределах срока действия договора.

В зависимости от ситуации, каждая из сторон сделки сохраняет право расторгнуть договор мирно, либо в принудительном порядке. Причиной для расторжения является нарушение вторым участником подписанных условий, либо несоблюдение общих гражданских законодательных норм.

Заключение договора коммерческого найма

Основные принципы, которыми необходимо руководствоваться при составлении договора, служит действующий в РФ Гражданский Кодекс. Документом устанавливается, какой конкретно объект выступает в роли переданной недвижимости. Коммерческий найм, согласно ст.673 ГК РФ, определяет следующие требования к помещению:

  1. Изолированность. Жилье должно быть огорожено от остальной недвижимости в здании или соседних строений.
  2. Имеется отдельный вход с доступом к общедомовой собственности, либо с выходом наружу.
  3. Пригодность к проживанию.

Правила предусматривают возможность найма квадратных метров в виде выделенной части целого (изолированная комната в квартире).

Таким образом, в рамках ДКН могут быть переданы:

  • частное домовладение;
  • квартира в многоквартирном доме;
  • изолированная часть недвижимости (комната в квартире или доме).

Наличие подписанного документа дает право и обязывает производить регистрацию по месту пребывания или проживания.

Перед составлением и подписанием стороны согласуют существенные условия, которые требуются контрактом к исполнению:

  1. Предмет сделки – временный найм в пределах установленного срока конкретного указанного объекта.
  2. Действие документа (до 5 лет). В случае подписания краткосрочного контракта до года сделка в Росреестре не регистрируется.
  3. Порядок расчетов. Определяется регулярность внесения оплаты, суммы, порядок внесения коммунальных платежей.
  4. Состав жильцов. Наниматель обязан согласовать список лиц, которых он намерен вселить на срок действия договоренности (за исключением несовершеннолетних детей, прописываемых и живущих вместе с родителями без согласования собственника.
  5. Описание передаваемой собственности, иного, связанного с жильем, имущества.

Отдельно определяют круг полномочий каждой из сторон, а также список обязанностей, которые должны выполняться после подписания договора на протяжении всего срока действия. После того, как участники сделки ставят подписи, изменения условий возможны только при взаимном согласии.

Ответственность сторон

Договор о коммерческом найме является двусторонним. В стандартном бланке соглашения предусмотрен раздел, описывающий права и обязанности каждой из сторон.

Согласно условиям соглашения, собственник жилья обеспечивает:

  • передачу недвижимости в пользование нанимателю с определением конкретного периода;
  • надлежащую эксплуатацию строения, техническую исправность здания, где расположено жилье;
  • капремонт и текущий ремонт помещения, если другое не указано в соглашении;
  • определенные коммунальные услуги, предусмотренные в здании.

Для нанимателя обязательства представлены следующим списком:

  • использовать предоставленную жилплощадь только по назначению;
  • обеспечить сохранность имущества в надлежащем состоянии;
  • вносить плату и коммунальные услуги (если не предусмотрено иное) в строго отведенное для этого время;
  • выполнять текущие ремонтные работы, если об этом договорились стороны.

В полномочия лица, принимающего недвижимость, входит:

  • разрешение использования жилья родственникам и своим близким;
  • при наличии разрешения, осуществлять поднайм помещения;
  • заниматься благоустройством и улучшением жилья, если на это будет получено согласие собственника.

Особенностью договора является возможность регистрации на занимаемой по договору площади, а также оформлять прописку своих детей, не спрашивая согласия наймодателя.

Регистрация

Так как условия ДКН предусматривают перечисление лиц, которые вправе пользоваться недвижимостью на законных основаниях, данные люди могут заселиться и встать на учет по месту временного пребывания.  Отсутствие регистрации на площади наемной квартиры дольше 3-месячного срока влечет за собой привлечение к ответственности не только нанимателя, но и наймодателя.

Для того, чтобы зарегистрироваться в территориальном отделении ФМС, необходимо представить заключенный действующий договор жилищного найма.

Срок договора

Особенностью ДКН, которая отличает его от договора соцнайма, является ограниченность периода действия права использования жилья. Структура договора предполагает внесение отдельного пункта с указанием срока действия.

Пунктом 1 ст. 683 ГК РФ устанавливается максимальная длительность аренды – 5 лет. Стороны могут указать меньший срок, исходя из достигнутой договоренности.

При отсутствии указанного пункта, принято считать, что владелец предоставил квартиру под коммерческий найм на 5-летний срок.

Если принято решение о продлении, за 3 месяца до окончания срока стороны должны урегулировать вопрос продолжения сотрудничества, либо принять решение о расторжении договора.

Следует учесть, что в случае расторжения договора с действующим нанимателем в связи с отсутствием намерений сдавать жилье в течение ближайших 12 месяцев, выявление случая последующей сдачи жилья другому нанимателю может привести к истребованию предыдущим жильцом возмещения убытков, связанных с прекращением договора, а также иском о признании нового документа недействительным.

Образец

Заключить соглашение с нанимателем несложно. Cтандартная форма договора коммерческого найма заполняется без обращения к юристам или нотариусу. Документ будет считаться юридически значимым, если составлен согласно принятым стандартам заполнения, содержит достоверную информацию и подписан обеими участниками сделки.

Так как единого бланка не существует, стороны могут самостоятельно подготовить документ без необходимости нотариального заверения.

Процедура подписания ДКН является оптимальным вариантом официального оформления взаимоотношений между собственником жилья и его нанимателем, регулируя все основные процессы в период пользования наемным жильем в течение всего срока действия документа.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/arenda/dogovor-kommercheskogo-nayma

Коммерческий найм жилья и его условия — Москва

Коммерческого найма

Чем отличается коммерческий найм от социального наймаРасторжение договора коммерческого наймаМаксимальный срок действия договора коммерческого найма

Коммерческий найм подразумевает, что собственник жилого помещения (либо лицо, которое имеет необходимые правомочия) предоставляет данное жилье по договору нанимателю для проживания (владение и пользование) на определенный срок и за оговоренную плату. Как осуществляются взаимоотношения, возникающие между сторонами при найме жилого помещения, порядок проведения определенных действий, права и обязанности сторон – рассмотрим далее.

Чем отличается коммерческий найм от социального найма?

ГК РФ не делает особых акцентов, разделяя найм на коммерческий и социальный. Тем не менее, ст. 672 ГК РФ содержит четкие формулировки, позволяющие выявить различия между данными видами:

объектом договора коммерческого найма может стать любое жилое помещение, независимо от статуса жилого фонда, социальный найм подразумевает предоставление жилья (дома, квартиры, комнаты) из резерва государственного (муниципального) жилищного фонда,договор коммерческого найма жилого помещения – обоюдное соглашение сторон, социальный же найм в своей основе несет решение органа власти, и , учитывая современные реалии, не всегда его решение соответствует глубине запросов нанимателя, вынужденного принять выделенное наймодателем (государством, муниципалитетом) в силу обстоятельств,коммерческий найм жилья – право любого гражданина, причем нанимателями в рамках одного договора могут быть абсолютно не имеющеи никакого отношения друг к другу лица, договор социального найма органы государственной исполнительной власти заключают лишь с лицами, имеющими право на получение социального жилья, лица, не состоящие в родственных отношения в один договор такого найма вписываются лишь в исключительных случаях,при коммерческом найме жилья квартплата не лимитирована, при социальном найме – ограничена установленными нормами (однако, существую определенные льготы по ее выплате для некоторых категорий граждан),стороны коммерческого найма не привязаны к какому-либо нормированию площади жилого помещения, на пользование и владение которым заключается договор, площадь жилья, предоставляемого по социальному найму найму зависит от установленной законодателем нормы (что связано с ограниченным размером жилого фонда и наличием обязанностей перед социально незащищенными слоями населения), проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются теми же, что и он правами, несут наравне с ним обязанности по договору, в случае нарушения договора коммерческого найма, наймодатель будет требовать исполнения обязательств по договору с того, кто указан в договоре, как наниматель, автоматическое предоставление прав родственникам нанимателя исключено (если иное не будет указано в самом договоре, что бывает крайне редко),по требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи, в случае кончины нанимателя, выбытия его из жилого помещения договор заключается социального найма заключается с одним из членов его семьи, который проживает в жилом помещении,максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения – 5 лет, договор социального найма заключается на неопределенный срок,расторжение договора коммерческого найма влечет выселение из жилого помещения без предоставления другого жилья, расторжение до­говора социального найма, как правило, требует от государства (муниципалитета) предоставления выселяемому лицу иного жилого помещения,основания, порядок заключения, условия договора коммерческого найма жилого помещения в большой мере регулируются гражданским законодательством, социального найма – законодательством жилищным (ст.ст. 60-91 ЖК РФ). Расторжение договора коммерческого найма

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения производится:

по соглашению сторон, как и любая гражданско-правовая сделка. Сторонам при этом желательно оформить письменное подтверждение прекращения отношений и отсутствия претензий к друг другу, чтобы исключить возможные претензии в последующем,по инициативе нанимателя.

При таком варианте в обязанности нанимателя входит письменное уведомление наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца до планируемой даты,по решению суда, вступившему в законную силу.

Подобное может случиться по инициативе наймодателя, если при этом:наниматель не оплачивал установленную договором найма сумму за жилое помещение в течение шести месяцев (если иной, более длительный срок, не установлен договором).

При краткосрочном найме контрольный срок – два месяца невнесения платы,нанимателем (другими гражданами, за чьи действия он несет ответственность) нанесен вред жилому помещению, предоставленному наймодателем.

Важно учесть, что в ситуации разрушения, порчи помещения суд может предоставить нанимателю срок (до одного года) для устранения нарушений, ставших основанием для требований наймодателя расторгнуть договор найма.

Если в предоставленный срок наниматель не принял должных мер по устранению нарушений, наймодатель вновь может обратиться в суд, который в этом случае уже принимает решение о расторжении договора коммерческого найма. И даже при такой ситуации наниматель, в отличие от наймодателя, больше защищен законом – по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении договора найма на внушительный срок – вплоть до 12ти месяцев.по решению суда вступившему в законную силу, независимо от инициатора расторжения договора коммерческого найма:если сданное внаем помещение становится непригодным для проживания, либо находится в аварийном состоянии,в иных случаях, определенных жилищным законодательством. Максимальный срок действия договора коммерческого найма

Максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения составляет пять лет.

Вариант, который используется в договорах аренды нежилых помещения – отсутствие указания срока действия договора, либо включение пункта об автоматической пролонгации с договором коммерческого найма не пройдет.

Договор без установленной даты окончания найма будет считаться заключенным на пять лет. Прописанная в договоре пролонгация (на месяц, годы) тоже не сможет выйти за пятилетний рубеж.

При завершении срока действия договора найма (либо завершении пятилетнего периода с даты вступления в силу договора), у нанимателя остается преимущественное право на заключение очередного договора найма на то же помещение уже на новый срок.

Очень важен момент, что у наймодателя есть серьезная обязанность, предусмотренная законом, но мало известная нанимателям, – не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора коммерческого найма, наймодатель должен (на выбор):

предложить нанимателю заключить новый договор коммерческого найма на определенных условиях (тех же, что и были, либо новых),предупредить нанимателя о своем нежелании продлевать договор, так как он не будет вообще сдавать свое жилое помещение в найм в ближайший год (не менее).

Если наймодатель проигнорировал данную обязательность уведомления нанимателя (причем, необходимо не забывать, что официальные уведомления, имеющие в дальнейшем юридическую силу, требуют соблюдения особого порядка предъявления/направления), а последний не проявил инициативы по отказу от продления договора – договор найма будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

После того, как договор расторгнут по причине официального отказа наймодатель в его продлении, может выясниться, что в течение года с даты окончания предыдущего договора (с нанимателем, которому отказал в продлении найма) он все-таки сдал помещение другому лицу. В таком случае, предыдущий наниматель, получивший ранее отказ, вправе потребовать признания нового договора коммерческого найма недействительным, а также возмещения ему убытков, полученных вследствие отказа возобновить с ним договорные отношения.

Довольно часто стороны договора коммерческого найма жилого помещения заключают его на срок менее одного года.

Делается это с целью ухода от государственной регистрации договора в Росреестре, которая влечет, во-первых, определенные траты на уплату госпошлины за регистрацию, во-вторых, открывает информацию налоговой инспекции о доходах наймодателя.

В подобных случаях краткосрочного найма жилого помещения, наниматель серьезно рискует, так как не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (если иное условие стороны не прописали в договоре).

Если у вас остались вопросы, касаемые коммерческого найма жилого помещения, или сомневаетесь в правильности составленного договора найма, возник конфликт с другим участником (будь то наниматель или наймодатель) – наши юристы, имеющие практику ведения подобных дел, окажут профессиональную помощь. Оставляйте свои вопросы на нашем сайте или звоните нам по указанным номерам телефонов.

Источник: https://moscowcentrow.ru/kommercheskij-najm-zhilya-i-ego-usloviya-moskva/

Договор коммерческого найма жилого помещения в 2020 году

Коммерческого найма

Любому физическому лицу присуще право снять жилое помещение для проживания. Наряду с этим оно обязано заключить договор коммерческого найма жилого помещения, что кардинально отличается от соглашения аренды.

В зависимости от его владельца, гражданин может рассчитывать на жилищную площадь с заключением договора социального найма, либо коммерческого.

Последний имеет место в случае владения упомянутым жильем частным собственником, либо муниципальным органом власти.

Что такое коммерческий найм жилья

Найм жилищного помещения представляется видом аренды, когда собственник, передает его во временное пользование индивидуальному лицу — нанимателю. Условия своеобразной аренды могут исходить из бесплатного пользования домом, квартирой, или на основании платного соглашения.

Законодательство не регламентирует специальными факторами договор коммерческого найма помещения, следовательно, порядок оформления происходит в произвольной форме.

Конечно, это не значит, что все пускается на самотек.

Каждая из сторон письменного соглашения — конкордата, прибегает к статьям Гражданского кодекса страны, где оговариваются правила найма жилищного фонда социального использования.

Данный систематизированный законодательный акт подразумевает под наймом, временное предоставление жилищной площади нанимателю, членам его семьи. Конкордат коммерческого найма жилого помещения имеет возмездный характер, что оговаривается статьями кодекса.

Данному виду аренды присущи следующие особенности:

  • наймодателем вправе выступать собственник строения, либо его нотариально заверенное уполномоченное лицо;
  • целевым назначением подобной категории правоотношений является эксплуатация недвижимости исключительно для проживания семьи, договор найма жилого помещения коммерческого использования не предусматривает;
  • нанимателем по соглашению данной категории может выступать лишь физическое индивидуальное лицо.

Последнее объясняется тем, что юридические лица, корпоративные клиенты имеют право брать на временное пользование недвижимость только на условиях аренды.

Право собственности, владения недвижимым имуществом предоставляет всю совокупность полномочий в распоряжении его владельца, включая, право оформления конкордата. Наниматель же лишен подобной возможности из-за отсутствия права на собственность, что обуславливается отсутствием возможности сдать квартиру третьим лицам.

Главное различие договора коммерческого найма жилья от социального состоит в том, что первый характеризуется возмездным основанием, что отсутствует при социальном контракте.

Возмездная основа подразумевает оплату за проживание нанимателем по условиям коммерческого соглашения об аренде.

Арендодателем по данному виду может выступать любое лицо на территории Российской Федерации обладающее правом собственности.

Таковыми субъектами могут выступать:

  • частные индивидуальные лица;
  • юридические лица различной формы собственности, частные предприниматели;
  • органы местного самоуправления.

Наймодателем так же имеет право выступать само государство, предоставившее необходимые полномочия конкретной организации.

Юридическая природа договора коммерческого найма

Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:

  • Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
  • Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
  • Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.

Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.

Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:

  • квартиры в одно или многоэтажном доме;
  • жилого отдельного дома;
  • отдельной комнаты квартиры.

Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.

Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.

По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:

  • сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
  • долгосрочной — до 5 лет.

Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.

Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами.

Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к.

он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.

Как составить договор: основные пункты и нюансы

Оформление отношений учитывает некоторые требования, установленные гражданским законодательством. К ним относится установление характеристики передаваемого объекта недвижимости, которые должны отвечать таким требованиям:

  • арендуемая площадь по условиям договора должна быть обособлена строительными конструкциями, оборудована самостоятельным выходом на улицу;
  • площадь строения должна быть пригодной для продолжительного проживания, соответствовать статьям жилищного законодательства;
  • передаваться в аренду может не только вся площадь жилья, но и изолированная отдельная его часть.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод, что объектом контракта подобного типа вправе быть частный дом, квартира, либо какая-то их часть, что определяется договором аренды жилого помещения. Причем, сколько стоит коммерческий найм жилья, так же оговаривается обеими сторонами.

Образец договора коммерческого найма

Для составления конкордата соблюдается письменная форма документа, который однако не является типовым, что не относит его к нотариальному заверению. Примерный его образец приводится ниже.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Документы для оформления

При оформлении соглашения, контрагентам надлежит иметь при себе следующие документы:

  • гражданские паспорта, либо иные удостоверения личности, свидетельства о рождении их детей;
  • свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, подтвержденное извлечением из государственного реестра;
  • конкордат найма, протокол приема-передачи жилой площади.

Обязательная регистрация долгосрочной аренды в Росреестре потребует наличия платежной ведомости об уплате государственной пошлины. Краткосрочные конкордаты регистрации не подлежат.

Использование жилья

Процесс проживания в арендованном помещении определен договором жилья, что обусловливает также соблюдение законодательства. Обратное может повлиять на досрочное расторжение конкордата с принудительным выселением. Основные обязанности, права нанимателя зафиксированы Гражданским кодексом, как то:

  • использовать объект недвижимости строго по прямому назначению — для проживания;
  • обеспечить надлежащее состояние арендуемой площади;
  • своевременно осуществлять платежи за использование помещения.

Не обходит стороной ограничение на строительные работы, перепланировку площади без разрешения арендатора. Однако контракт может иметь аренду с последующим выкупом, что оговаривается сторонами при его подписании.

Перечисление субъектов проживания дает последним легальное место регистрации, что пригодится для посещения миграционного ведомства. Отсутствие же регистрации повлечет за собой административную ответственность.

При надлежащем исполнении контрагентами своих обязанностей, законодательство предусматривает для арендатора преимущественное право продления конкордата о найме после прекращения срока его действия. Также можно выкупить квартиру по коммерческому найму, что обязано быть отражено настоящим конкордатом.

Расторжение договора

Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.

Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:

  • просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
  • умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.

Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.

Заключение

Заключить соглашение коммерческого найма жилья вправе каждый гражданин России. Договор может быть долгосрочным, срок действия которого определяется пятью годами, либо краткосрочным — до 12 месяцев.

Надлежащий уход за жилой площадью, отсутствие притязаний сторон может привести к продлению письменной договоренности.

Предусмотрев конкордатом выкуп квартиры коммерческого найма, наниматель вправе рассчитывать на ее приобретение.

Важно! На сайте работает юрист, чтобы избежать проблем с арендой и составлением договора, просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме. Мы обязательно поможем.

Ждем вопросы и вашу оценку поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/dogovor-kommercheskogo-nayma.html

Что такое коммерческий найм муниципального жилья и правила его оформления

Коммерческого найма

Коммерческим наем муниципального жилья – одна из форм предоставления гражданам жилых помещений. Однако в отличие от социального найма, такой способ передачи квартиры (или индивидуальных жилых домов) имеет ряд преимущественных моментов для муниципального образования, и ряд негативных факторов для будущих нанимателей.

Информация о договоре

Самый ключевой момент, требующий разъяснения – это составление и регистрация договора. Именно о того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшие правоотношения и защита интересов обеих сторон. Поэтому нужно четко понимать, какие пункты требуют особого внимания, а какие можно оставить, как соответствующие гражданскому законодательству.

Основные положения договора

Первоначально стоит отметить форму волеизъявления о найме, который будет составляться органом местного самоуправления и заявителем. Это простой письменный документ, который не требует дополнительной регистрации у нотариуса.

Непосредственно текст договора должен включать в себя следующие положения:

  1. Дату, место и время заключения сделки;
  2. Обозначение контрагентов или их уполномоченных представителей;
  3. Предмет – обозначение жилого помещения и сведений, дающих возможность его идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь);
  4. Цена – оплата и порядок ведения расчетов. Оплата коммунальных услуг не включается в плату по договору. Однако неисполнение этих обязанностей может послужить поводом для досрочного расторжения сделки и последующего выселения;
  5. Права и обязанности сторон;
  6. Срок действия – в случае если данный пункт не прописан в тексте, по умолчанию указывается максимальный период, установленный гражданским законодательством – 5 лет. О расторжении или окончании срока действия должно быть уведомлено заранее – за три месяца;
  7. Порядок расторжения договорных отношений, правила обращения сторонами в судебные органы;
  8. Заключительные положения и реквизиты сторон для отправки корреспонденции.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Подобный план является наиболее верным и полным, соответствующий всем нормам гражданского кодекса. Однако при необходимости каждая сторона имеет право дополнительно включить определенные пункты в соответствии с «ситуацией».

Стороны договора

В случае с коммерческим наймом, указанная сделка всегда двусторонняя. А если речь идет о муниципальном жилье, то одной из сторон всегда будет орган местного самоуправления, а точнее ее представитель – глава города или поселения.

Второй стороной (нанимателем) является физическое лицо. Законодателем четко ограничено, что если речь идет о правоотношениях двух юридических лиц, правовая основа договора будет совершенно другой: речь пойдет уже об аренде.

Относительно других лиц, вселяемых совместно с заявителем: при необходимости вселить более чем одно лицо, в договоре прописывается каждый сонаниматель. Несовершеннолетние дети в данную группу не включаются и могут стать жильцом автоматически.

Законодательство в сфере жилищного регулирования

Законодателем в сфере применения норм гражданского права установлено, что при отсутствии специальных норм, касающихся коммерческого найма, необходимо придерживаться и руководствоваться гл. 35 ГК РФ.

Именно поэтому при регулировании разногласий необходимо ориентироваться на порядок предоставления жилья в социальный наем, но с условием ненормированной площади представляемого помещения и с невозможностью последующей приватизации.

Требования к помещению, передаваемому в наем

При получении жилого помещения в пользование между сторонами должен быть подписан акт сдачи-приемки объекта договорных отношений.

Дополнительно можно зафиксировать все параметры в виде фототаблицы, которая будет являться обязательным приложением к акту.

Тот же порядок действует и при прекращении действий договора. Передача жилья наймодателю должна быть также зафиксирована, особенно если имеются признаки ухудшения внешнего состояния объекта.

Плата за коммерческий наем жилья

Размер денежных средств, получаемых по договору найма, может изменяться по усмотрению сторон. В отличие от договора социального найма, где суммы исходят из нормативов, устанавливаемых федеральными органами власти, коммерческий наем дает полную свободу обеим сторонам в финансовых вопросах. При этом дополнительно оговаривается оплата жилищно-коммунальных услуг.

Вопросы частного характера

Некоторые граждане попадают в ситуации, когда речь идет о решении конкретных вопросов. Рассмотрим некоторые особенности заключения договор в столице нашей страны и в Республике Беларусь.

Особенности коммерческого найма жилья в Москве

Специальных норм, касающихся именно города федерального назначения Москвы, не существует.

В любом случае ответственные органы, при составлении текстов документов и непосредственном его заключении должны ориентироваться на общепринятые нормы Федеральных законов.

Однако действующая программа «Молодая семья» позволяет выкупить квартиру, после окончания договора коммерческого найма.

Особенности заключения договора найма в Республике Беларусь

Законами Республики Беларусь установлен типовой договор для заключения найма жилого помещения.

При этом фактические требования имеют сходство с гражданским законодательством России, за исключением права нового собственника расторгнуть договор с нанимателем.

Напомним, что нормы нашей страны отличаются прямо противоположно, поскольку новый собственник не может расторгнуть подобный договор без определенных оснований.

Предоставление жилого помещения в наем гражданам должно быть четко регламентировано, особенно если одна из сторон – муниципалитет.

Договор должен отвечать всем требованиям, а помещение передаваться только согласно акту приемки-передачи.

При наличии спорных вопросов всегда можно обратиться к судебной практике, которая за последние годы выросла в разы в связи с увеличением договорных отношений между гражданами и юридическими лицами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kommercheskij-najm-munitsipalnogo-zhilya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.